公寓买卖契约

出卖人（甲方）： ________
【身份证号/统一社会信用代码】：________
通讯地址： ________
邮政编码： ________ 联系电话： ________

买受人（乙方）： ________
【身份证号/统一社会信用代码】：________
通讯地址： ________
邮政编码： ________ 联系电话： ________

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买公寓事宜订立本契约，以资共同遵守。

第一条 公寓基本情况

1. 公寓座落： ________市________区________路________号________大厦________层________室。

2. 权属证明： 《不动产权证书》证号：________________。

3. 公寓性质： 【 】商业办公 【 】酒店式公寓 【 】其他：________。（重要提示：此性质将直接影响贷款、税费及使用）

4. 土地使用年限： 自________年____月____日至________年____月____日止。

5. 规划用途： 【 】办公 【 】商业 【 】其他：________。

6. 建筑面积： ________平方米；套内建筑面积： ________平方米。（明确以产权证为准）

7. 抵押情况： 【 】未设定抵押 【 】已设定抵押，抵押权人：________，债务履行期限至________年____月____日。

8. 租赁情况： 【 】未出租 【 】已出租，租期至________年____月____日，承租人________已书面放弃优先购买权。

第二条 成交价格与付款方式

1. 总成交价： 人民币________元整（大写：________）。此价格包含该公寓的固定装修、附属设施【详见附件一】。

2. 付款方式： 甲乙双方同意按以下第____种方式支付：

• （1）一次性付款： 乙方应于________年____月____日前将全部房款支付至双方约定的【资金监管账户】。

• （2）商业贷款： 乙方应于________年____月____日前支付首付款人民币________元（不低于总价的____%），剩余房款申请商业贷款。（特别提示：商业公寓贷款首付比例通常高于住宅，利率上浮，年限较短，乙方须自行确认贷款资质）

• （3）分期付款： ________。

第三条 公寓交易涉及的税费

双方确认，公寓买卖涉及税费复杂且金额可能较高，明确约定如下：

1. 根据国家及地方现行税收政策，本次交易可能产生的税费包括但不限于：增值税及附加、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等。

2. 经双方协商，税费承担方式为第____种：

• （1）甲乙双方按法律法规规定各自承担。

• （2）所有税费由________方承担（即“包税”交易，但此约定不能对抗税务机关，对外仍由法定纳税义务人缴纳）。

• （3）其他约定：________。

3. 乙方特别知悉： 公寓（非住宅）的契税税率通常为3%（或按当地政策），且不享受住宅相关税收优惠（如“满五唯一”免征个税等）。

第四条 公寓的交付

1. 交付时间： 甲方应于【 】收到全部房款后________日内【 】________年____月____日前，将公寓交付给乙方。

2. 交付标准： 甲方应结清交付日前产生的所有物业费、水费、电费、燃气费、通讯费、网络费等一切费用，并协助乙方办理相关户名变更手续。

3. 公寓内物品交接： 双方应签署《物业交割清单》【详见附件二】。

第五条 产权转移登记

1. 甲乙双方应于________年____月____日前，共同向不动产登记机构申请办理产权转移登记手续。

2. 因公寓性质问题导致无法办理产权登记或贷款审批的，按本契约第七条违约责任处理。

第六条 特别约定（公寓特有条款）

1. 使用成本： 乙方已知悉并确认，该公寓的物业管理费、水电费、燃气费等可能按商业标准收取，高于普通住宅标准。

2. 落户与学位： 乙方已知悉，该公寓不能办理户口迁入，且不享有所在学区的义务教育阶段学位资格。

3. 生活限制： 乙方已知悉，该公寓所在楼栋可能存在无法通燃气、不允许使用明火、居住人员混杂等情形，且可能受关于“商住”项目管理政策变化的影响。

4. 续期问题： 双方知悉，公寓土地使用年限届满后，其续期问题及费用需依照届时有效的法律法规办理。

第七条 违约责任

1. 甲方逾期交房，或乙方逾期付款，每逾期一日，应按未交房或未付款项的万分之五向对方支付违约金。逾期超过30日，守约方有权解除契约，违约方应按公寓总价的20% 向守约方支付违约金。

2. 因甲方原因（如产权纠纷、查封、无权处分等）导致本契约无法履行或无法办理过户的，乙方有权解除契约，甲方应双倍返还乙方已付款，并赔偿乙方损失。

3. 因乙方贷款资质问题导致贷款失败，且无法在约定期限内以现金补足的，视为乙方违约，甲方有权解除契约，乙方已付款项不予退还，归甲方所有。

4. 任何一方无正当理由单方解除契约，应按公寓总价的20% 向对方支付违约金。

第八条 免责条款

如因不可抗力（包括但不限于自然灾害、战争、重大政策调整等）或非双方原因导致的政府行为，致使本契约不能继续履行，双方互不承担违约责任。

第九条 争议解决

本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成的，按下述第____种方式解决：

1. 提交________仲裁委员会仲裁。

2. 依法向公寓所在地人民法院提起诉讼。

第十条 其他

1. 本契约自双方签字（盖章）之日起生效。

2. 本契约一式____份，甲方执____份，乙方执____份，贷款机构及登记机构各执一份，具有同等法律效力。

3. 本契约未尽事宜，可签订补充协议，补充协议与本契约具有同等法律效力。

签署页

出卖人（甲方）签字/盖章： ________
日期： ________年____月____日

买受人（乙方）签字/盖章： ________
日期： ________年____月____日

附件清单

附件一：《公寓附属设施、设备及装修清单》
附件二：《物业交割清单》
附件三：甲方《不动产权证书》复印件
附件四：甲乙双方身份证明文件复印件

核心风险提示（购买公寓必读）

1. 产权性质是核心： 务必确认《不动产权证书》上记载的 “房屋用途” 和 “土地使用性质” 。“商业/办公”与“住宅”性质有天壤之别，直接决定您购买的是否为“住宅公寓”。

2. 交易成本极高：

• 税费高： 转让时卖方需缴纳高额的增值税、土地增值税、个人所得税，通常远高于住宅。买方契税一般为3%。

• 贷款难： 首付比例通常需50%以上，贷款利率上浮，贷款年限最长仅10年，且部分银行不提供公寓贷款。

3. 持有成本高： 物业管理费、水电费、燃气费均按商业标准收取，长期居住成本显著增加。

4. 使用功能受限：

• 不能落户，无学位。

• 可能存在不通燃气、不允许使用明火、无阳台、户型通风采光差等问题。

• 人员混杂，居住环境与纯住宅小区有差距。

5. 政策风险大： 各地对“商改住”公寓的监管政策可能随时调整，存在限制居住、停止审批等风险。

6. 土地续期问题： 商业用地使用权期满后续期法律规定尚不明确，未来可能存在续期费用高或无法续期的风险。

7. 签署前务必核实： 购买前，应亲自前往物业、水电燃气公司核实收费标准；向教育部门、公安户政部门核实落户及学位政策；向贷款银行咨询具体贷款条件。

8. 资金监管必不可少： 强烈建议通过银行或第三方机构进行资金监管，保障交易安全。

在签署本契约前，请务必仔细阅读并理解全部条款，特别是加粗部分的提示。建议聘请专业律师或房地产顾问进行审查。此范本仅为参考，具体内容需根据实际情况调整。